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55亿资本会否引发交易额达5500亿的市场危机?
2016-3-10 10:53    查看: 775   评论: 0

首付贷已经成为春节之后全国楼市抢购狂潮的幕后黑手,并即将成为中国政府重拳打击的对象。官方的封杀已在路上,3月7日,彭博社报道监管部门将打击部分机构发放购房首付贷款的行为。

就像房地产商在2011年两会被炮轰没有流淌道德血液一样,一种致力于帮助更多人买得起房子的理财产品,在今年两会期间成为中国官员口诛笔伐的焦点。

P2P首付贷被指助推房价泡沫市场危机

据《中国经济时报》报道,全国人大代表、重庆市长黄奇帆在两会上直接炮轰首付贷,暗示可能引发美国“次贷危机”那样的大崩盘。

黄奇帆的言论威力十足——他主掌的重庆连续两年GDP增速全国第一,黄普遍被认为“很懂经济”。2013年,黄奇帆有先见之明地拒绝了三个P2P公司到重庆注册,果然,不到两年的时间,P2P危机爆发。

黄奇帆提醒道,美国“次贷危机”的源头就是零首付,“当银行的购房贷款首付从原来的40%降到30%,甚至是20%,如果房产商或者中介再给买房的人提供10%到20%的首付,就使得买房人变成零首付或者5%、10%的首付,房价也就没头没脑地一两个月、三个月暴涨了30%、50%。”黄还称这和去年股市高杠杆造成的3000点到5000点的后果是一样的。

首付贷随着P2P行业而兴起,2015年,房产经纪公司、电商平台和开发商开始集体参与到这门生意中来,他们或者自建理财平台吸纳资金,或者利用外部P2P平台的资金,为客户提供买房首付款的贷款。

首付贷在一手房中应用比较多,二手房交易中,过桥贷款是主力产品。如今,刚刚看到希望的首付贷业务面临倾覆。然而,首付贷的规模究竟有多大?

2月28日世联行发布的2015年报显示,首付贷产品“家圆云贷”共发放32209笔,放贷金额为29.92亿元,据此计算,每笔贷款为93000元左右。

中国最大的房产电商平台之一好屋中国告诉界面新闻记者,根据他们统计,首付贷贷款金额分布与房价成正比,占总房价的10%左右。一线城市在20至40万元之间,二线城市10万至20万元之间,三线城市在8万至10万元之间。一线城市的首付贷的用户最多,但是占购房者的比例低于10%。

根据链家提供给界面新闻记者的数字,链家的新房首付贷规模极小,截至二月底,发放贷款仅为3亿元,而该项业务已经在2月底停止。

链家贷款业务更大的交易发生在二手房交易中。链家理财公布的数字显示,2015全年,有接近115亿元的资金流向链家房产交易客户,用于赎楼贷、抵押贷和购房尾款,链家称这些大多是交易过程中的短期资金周转,不是首付贷之类的能够放大购买能力的杠杆。而整个2015年,链家的交易额超过4000亿元。

搜狐集团旗下搜易贷的负责人也曾公开表示,截至2015年底,其在一线城市的首付贷用户总共为2万个左右,只占总成交量的2%。

综合房产代理或销售平台提供的数据,界面新闻记者了解到,约有10%的购房客会选择首付贷产品,可以贷到房屋总值10%的款项。

有多少资本通过首付贷流入一线楼市?界面新闻记者统计后得出,过去的两个月中,仅仅北京、上海和深圳三个城市,就有5586亿元人民币流入楼市。如果1/10的买房者使用了首付贷,并且贷到了10%的房款,那么,首付贷这个产品为三个一线城市贡献了55亿元。

55亿元的资本是否可以让一个交易额为5500亿元的市场陷入危机?

平安好房董事长庄诺拒绝评价政府可能对首付贷采取的行动——平安好房的特色是以首付贷之类的金融产品带动房产销售,2015年,平安好房的金融产品交易额达到180亿元,带动了1500亿元的房产销售。庄诺意味深长地和界面新闻记者强调,平安好房首付贷产品上线是在2014年9月,“那正是房地产最困难的时期”。

首付贷的风险传说,更像是上海链家事件的后续,又被楼市抢购行为而放大。首付贷的风险论在2月底开始疯传,而可以看出,上海楼市尤其是二手市场的火爆在春节前就已经非常明显——1月的二手房成交面积为369万平米,比2月足足多了100万平米。而在此之前,上海楼市已经足足火了九个月。

即使充斥着不理性的抢购和抬价故事,沪深楼市是否存在泡沫?

领盛投资管理大中华区研究与策略部董事陈碧婷告诉界面新闻记者,他们判断楼市是否过热主要依靠四个指标:收入房价比、供款收入比、楼价涨幅和贷款成数。除了楼价涨幅较高以外,沪深楼市其他几个指标与国际热门城市相比,并不算高。

而针对一线楼市是否会重蹈“次贷危机”覆辙的担忧,陈碧婷认为,美国当年爆发的“次贷危机”,除了首付成数较低之外,还因为银行将贷款打包成资产包卖给没有风险意识的客户;在房地产价格跌落后,风险随着这些资产包传导到全国。据她观察,国内银行基本没有该类业务。

上海易居房地产研究院副院长杨红旭告诉界面新闻记者,一线城市确实已经出现了投资客和短期炒房客,一些拥有京沪购房资格的年轻人将自己的“房票”出售给了炒房客,而这些炒家手中的资金并不多,如果市场下行,首付贷的存在无疑加大了风险。不过他也承认,如果首付贷用户仅仅为买家的1/10,那并不会对楼市产生风险,“上海或者北京房价大面积下跌的情况不太可能出现”。

此轮房价的暴涨,更像是资产荒和宽松货币政策的结果——上海、深圳等城市的购买力在之前几年被压抑,一旦信贷放松,就会涌入楼市,而且会尽力用足杠杆;到了后期,恐慌和追涨情绪就将出现。

一线城市的楼市购买力被“330新政”全面释放,除了首付大幅降低之外,贷款利率也在走低。开年以来,上海首套房按揭贷款利率出现下滑,多家银行对首套房执行最优利率8.5折。

“既然政府意识到高杠杆的风险,为什么要盯着首付贷,而不是收紧银行信贷?”一位要求匿名的理财平台负责人愤愤地说道。

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被指激进的为房贷加杠杆、助推房价的“首付贷”迎来北京、深圳、广州等地监管部门的围追堵截。武汉金融网专栏作者郭峰指出,既然在线下从亲友处借钱来凑首付是合法的,那么为何在P2P平台上借钱来付首付就是不合法的呢?央行副行长说要整顿,如果没有资质,就不能跨界经营。可是,首付不够,借点钱,要什么资质?

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